Новости компании

Можно ли сдавать в аренду комнату в коммунальной квартире без согласия собственников других комнат?

Можно ли сдавать в аренду комнату в коммунальной квартире без согласия собственников других комнат, рассказывают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Дмитрий Павлычев и Лариса Амирова.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ; он вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством. При этом на собственника жилого помещения возлагается обязанность поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Из приведенных норм следует, что законодатель, предусмотрев право собственника жилого помещения по передаче его в наем гражданам по договору найма, обусловил возможность осуществления этого права как необходимостью соблюдения интересов соседей, так и необходимостью соблюдения требований гражданского и жилищного законодательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ).

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование ее другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом РФ не урегулирован, поэтому к этим отношениям по аналогии (ст. 7 ЖК РФ) применяются нормы гражданского законодательства об общей долевой собственности, в частности ст.ст. 246 и 247 ГК РФ, на основании которых распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 июня 2015 г. N 78-КГ15-8).

Таким образом, при предоставлении комнаты, расположенной в коммунальной квартире, во владение и пользование другим лицам необходимо получение согласия собственников других жилых помещений. В противном случае иные собственники вправе обратиться за защитой своих нарушенных прав в суд, в том числе с требованиями о выселении лиц, вселенных с нарушением предусмотренного вышеприведенными положениями порядка. Аналогичного мнения придерживаются и суды (апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 05 марта 2019 г. по делу N 11-2948/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 05 февраля 2019 г. по делу N 33-1121/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 30 октября 2018 г. по делу N 33-22949/2018).