Новости компании

Порядок купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним

Физическому лицу на праве собственности принадлежит жилой дом и земельный участок под ним, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство. В настоящий момент планируется продажа жилого дома и земельного участка.

Каков порядок и оформление их продажи и какие безопасные варианты передачи денег можно выбрать во время совершения сделки? Дать ответ на эти вопросы мы попросили экспертов службы Правового консалтинга ГАРАНТ Ивана Сухарникова и Елену Парасоцкую.

В соответствии со ст. 549-551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор должен содержать сведения о продавце и покупателе с указанием паспортных данных сторон.

Согласно ст. 554-556 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Стоит отметить, что в силу ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. С целью идентификации продаваемых объектов недвижимости в договоре указывается:

- кадастровый номер земельного участка, его адрес, площадь, категория земель и вид разрешенного использования, цена, а также реквизиты правоустанавливающих документов, дата и номер регистрационной записи;

- кадастровый номер, адрес, назначение, площадь жилого дома, цена, реквизиты правоустанавливающих документов, дата и номер регистрационной записи.

В содержании договора следует указать, что продаваемый жилой дом находится в границах продаваемого земельного участка, а также перечислить лиц, зарегистрированных по месту жительства в жилом доме.

Кроме того, договор продажи недвижимости в обязательном порядке должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Важную роль при купле-продаже объектов недвижимости играют условия оплаты. К числу наиболее безопасных для покупателя способов оплаты относится оплата посредством перевода денежных средств на счет продавца после государственной регистрации перехода права. При этом обязательство покупателя в течение определенного времени после регистрации права произвести перевод денежных средств на указанный в договоре счет продавца отражается в договоре купли-продажи.

Продавцом может быть выбран и наличный способ оплаты, например, до подписания самого договора и подачи его в МФЦ. После оплаты наличными денежными средствами продавец ставит подпись под специальным пунктом договора, содержащим подобные положения: Денежные средства в размере (сумма цифрами и прописью) рублей, являющиеся продажной ценой земельного участка и жилого дома, получены продавцом от покупателя до подписания договора, что подтверждается подписью продавца. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (ст. 486 ГК РФ).

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Как правило, в договоре купли-продажи содержится следующий пункт: «До подписания настоящего договора указанные жилой дом и земельный участок никому не проданы, не подарены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят. Судебного спора не имеется». Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

На основании ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Сам акт приема-передачи, как правило, является приложением к договору купли-продажи. На практике акт приема-передачи, как правило, имеет примерное содержание: «Мы, нижеподписавшиеся, составили настоящий акт о том, что указанные объекты недвижимости переданы от продавца покупателю в соответствии с условиями настоящего договора. Претензий по передаче предмета договора у сторон не имеется».

Договор купли-продажи недвижимости составляется в 3-х экземплярах: по одному для каждой из сторон и один экземпляр хранится в территориальном отделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Как договор купли-продажи, так и акт приема-передачи должны быть подписаны продавцом и покупателем.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности на указанные жилой дом и земельный участок возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в территориальном отделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.